A ausência de registro do memorial de incorporação não invalida a promessa de compra e venda firmada no âmbito da incorporação imobiliária.
Esse entendimento consolidado no STJ, conforme os REsp 1.770.095/DF e AgInt no REsp 1.540.413/DF, reconhece que tal contrato gera efeitos obrigacionais entre as partes e até mesmo perante terceiros. Trata-se de um instrumento jurídico dotado de eficácia vinculativa, ainda que carente do respaldo registral que ensejaria o direito real.
A validade da promessa não elimina os riscos que cercam a aquisição de unidades em empreendimentos cujas incorporações não foram devidamente formalizadas
Entretanto, a validade da promessa não elimina os riscos que cercam a aquisição de unidades em empreendimentos cujas incorporações não foram devidamente formalizadas. O memorial de incorporação, previsto no art. 32 da Lei n. 4.591/1964, não é mero requisito burocrático: constitui a principal ferramenta jurídica de segurança ao adquirente, conferindo publicidade e transparência ao projeto, à titularidade do terreno e às obrigações do incorporador.
É, portanto, imperiosa a adoção de cautelas jurídicas prévias, especialmente por parte de adquirentes que negociam com incorporadoras sem sólida reputação ou notória capacidade econômico-financeira. A assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário, ainda na fase pré-contratual, representa não apenas uma garantia de diligência, mas uma proteção efetiva contra fraudes, inadimplementos e obstáculos posteriores à transferência da propriedade.
Apesar de a promessa de compra e venda ser válida, sua execução e o efetivo registro da propriedade podem enfrentar barreiras impostas pelos Oficiais de Registro Imobiliário, sobretudo quando a incorporação não está regularizada. O suporte técnico-jurídico torna-se, assim, condição sine qua non para a mitigação de riscos, sobretudo na compra de imóveis na planta ou em fase de incorporação informal.
*Atua predominantemente nas áreas de Direito Imobiliário e Empresarial. é Pós-graduado em Direito e Mercado Imobiliário. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-PE. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Sócio do Tizei, Mendonça Advogados Associados.
Revista Paradigma Jurídico Ed. IV pág. 40 – Agosto 2025.
