Imagine adquirir o imóvel dos seus sonhos, com a documentação aparentando regularidade. Então, meses depois, você descobre que havia uma ação judicial movida contra o antigo proprietário. Nessa ação, o Juiz competente entendeu que sua compra foi uma “fraude à Execução”, culminando, assim, na penhora do seu imóvel.
Como resultado, você se vê envolvido em um processo de anulação da sua compra e na possível perda do bem. Além disso, tudo isso ocorre com mínimas chances de reaver o valor que investiu.
Essa situação real – muito comum no Brasil -, poderia ter sido evitada com uma Due Diligence Imobiliária, ou seja, uma investigação minuciosa do imóvel e de todas as circunstâncias que envolvem a operação, como, por exemplo, questões registrais, fiscais e a situação jurídica das partes envolvidas, a fim de verificar a regularidade jurídica do negócio. Vejamos alguns dos principais pilares dessa investigação:
I. Regularidade do registro e da propriedade
Verifica-se, inicialmente, se o imóvel está devidamente matriculado no cartório competente e em nome do vendedor; se há divergências entre os dados registrais e a realidade física ou documental; e se existem ônus reais, indisponibilidades ou restrições que recaiam sobre o bem. Um imóvel com registro irregular pode inviabilizar a lavratura da escritura e o respectivo registro da compra, comprometendo a segurança jurídica.
II. Débitos e encargos incidentes sobre o imóvel
Primeiramente, devem ser verificados eventuais débitos vinculados ao imóvel. Isso inclui, por exemplo, IPTU, taxas condominiais, taxa de foro ou ocupação (no caso de imóveis situados em terrenos da União) e demais tributos locais.
É fundamental entender que esses encargos acompanham o imóvel. Por isso, mesmo que constituídos antes da compra, podem ser exigidos do adquirente. Consequentemente, a falta de uma apuração prévia expõe o novo proprietário a riscos financeiros, protestos e, em último caso, até à penhora do imóvel.
III. Situação jurídica dos vendedores
É essencial verificar se o vendedor e o imóvel não estão envolvidos em ações judiciais ou procedimentos que possam comprometer a segurança do negócio. A inobservância desses aspectos pode expor o comprador a processos futuros e à anulação do negócio.
Em face disso, é temerário comprar um imóvel “no escuro”, sem observar as nuances jurídicas que podem comprometer a validade do negócio, ainda mais se partirmos da premissa que, além de sonhos e expectativas, a aquisição de um imóvel é, para a maioria dos brasileiros, uma das decisões financeiras mais significativas.
Portanto, realizar a Due Diligence é um investimento em tranquilidade e proteção patrimonial. Afinal, quando se trata do maior investimento da sua vida, a segurança deve ser prioridade.
Por Álvaro Tizei de Souza Mendonça*
Advogado, pós graduado em Direito Civil e Empresarial. Sócio do Tizei, Mendonça Advogados Associados. Membro do Instituto Brasileiro de Direito imobiliário. Atuação com ênfase no Direito Imobiliário.
Revista Paradigma Jurídico Ed. IV Pág. 31 – Agosto 2025.
